소유권없는 부동산 매매 구제는
소유권없는 부동산 매매 구제는
  • 이보원
  • 승인 2007.11.26 16:34
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정혜진 변호사<법률구조공단 전주지부>
Q=A는 B로부터 X부동산을 매수하여 소유권이전등기를 한 후 다시 C에게 매도하였다. 그런데 나중에 알고 보니 X부동산은 D의 소유인데 B가 등기관계서류를 위조하여 매도권한이 있는 등 기망하여 A에게 X부동산을 판 것이다. 이 경우 A, C, D의 구제책은?

A=일단 X부동산의 진정한 소유자인 D에게는 B의 처분행위가 효력이 없다. 즉, B의 처분행위는 무권리자의 처분행위로서 A와 B사이에 채권적 효력이 발생하고, A가 물권변동의 요건인 등기까지 갖추었다고 하더라도 그 등기의 원인자체가 무효이므로 소유권을 취득할 수 없고 소유권은 여전히 D가 보유하고 있기 때문에 D는 그 소유권에 기해 원인무효인 A, C의 소유권이전등기의 말소등기를 청구하여 잘못된 등기를 바로 잡을 수 있다.(민법 제214조) 한편 C의 경우 X부동산이 A의 소유가 아니지만 타인권리의 매매자체는 성립하므로 A와 C의 매매계약자체는 유효하며 다만 A는 X부동산의 진정한 권리자가 아닌 까닭에 소유권을 C에게 이전할 수 없게 된 경우 C는 이행불능을 이유로 매매계약을 해제할 수 있습니다.(민법 제569조에서 제571조) 또한 C는 매도인인 A에게 매도인의 담보책임으로써 손해배상청구까지 할 수 있으며 손해범위는 특별한 사정이 없는 한 매매계약해제 당시의 X부동산의 시가를 기준으로 정하며, 만약 D가 A를 상대로 소유권이전등기의 말소등기청구를 하여 승소판결이 확정되었다면 그 확정당시 A의 C에 대한 소유권이전등기의 이행불능이 확정되었다 할 것이므로 확정당시의 시가 상당액을 손해배상금으로 받을 수 있다.(민법 제393조) 끝으로 A는 X목적물의 소유권을 취득하지 못했을 뿐 아니라 C에게 손해배상책임까지 지게 되었고 이 모든 것은 B의 사기의 불법행위로 인한 것이므로 B에 대해 불법행위에 기한 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 그 손해배상의 범위는 특별한 사정이 없는 한 통상손해에 한하는바, 불법행위로 인하여 중간 매도인 A가 입은 통상의 손해는 부동산의 시가가 하락하는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 담보책임의 이행으로 지급한 손해배상금에서 자신이 전매를 통하여 취한 이득을 공제한 금액 상당이라고 봄이 상당하고, 그 금액은 중간 매도인이 부동산을 유효하게 취득하기 위하여 출연한 매매대금과 매도인의 담보책임의 이행으로 C에게 지급한 손해배상금에서 C로부터 지급받은 매매대금을 공제한 나머지 금액을 합한 것과 같다.(대법원2007.11.16.선고 2005다55312)

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