주택을 임대차 하려면 먼저 임차주택의 등기부등본을 확인하여 소유권이외의 물권이나 채권의 유무를 확인하여야 한다. 그러나 처음에는 형편이 좋았던 집이라도 세월의 흐름에 따라 달라질 수 있으므로 앞일을 예측하기가 쉽지만은 않은 일이다. 주택임대차보호법은 서민들의 주거안정을 위하여 전세권이나 저당권의 등기를 하지 않아도 보호받을 수 있도록 만든 법이다. 주택임대차보호법상 전세금을 전액 보장받을 수 있는 규정에 대항력이 있다.

대항력은 임차주택에 우선선순위의 물권이나 채권이 없는 상태에서 첫째 임차주택으로 주민등록을 이전하여야하며(다음날부터 적용) 둘째 임차주택을 점유한 상태이어야 하고 셋째 임대차계약증서상의 확정일자를 받았을 경우의 3가지요건을 충족해야 발생한다.

그러나 현실적으로 임차주택에서 선순위 물권이나 채권이 없는 경우가 드물어 대항력을 갖추기에는 어려운 점이 많다.

우선변제권은 소액의 임차인를 보호하기위한 제도인데 선순위 물권이나 채권이 있다고 하더라도 경매등기를 하기 이전에 주민등록을 이전하고 임차주택을 점유하고 확정일자를 받은 경우에 효력이 발생한다.

우선변제권은 전세금이 일정액 이하의 범위에서만 적용되는데 수도권 4,000만원 광역시 3,500만원 기타지역(전라북도 전 지역 해당) 3,000만원 이하의 임차주택만이 해당된다. 우선변제권으로 보호받을 수 있는 금액은 수도권 1,600만원 광역시 1,400만원 기타지역 1,200만원이다. 그러나 우선변제권으로 받을 수 있는 금액이 주택가격의 1/2을 초과하지는 못하며 여러 가구가 해당될 때에는 주택가격의 1/2이내에서 균분하여 준다.

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기명령신청은 취지 및 이유, 임대주택에 대한 내용, 임대차계약서 등을 첨부하여 신청한다. 또한 임차권등기와 관련한 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.

(전원부동산 242-0042)