임대물 무단 위치이동 괜찮나
임대물 무단 위치이동 괜찮나
  • 승인 2006.08.28 17:45
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 Q=A는 B회사와 B소유의 쇼핑몰 중 하나의 점포인 X에 대하여 보증금 2500만원으로 하는 임대차계약을 체결하였다.(X는 위 쇼핑몰에 입점한 점포 중 하나임) 그런데 B회사는 모든 임차인과 임대차계약서를 작성할 때 동일한 양식으로 계약서 제10조에 ‘필요한 경우 임대차목적물의 장소를 이전하거나 위치 및 면적을 변경할 수 있으며 이에 대하여 임차인은 이의를 제기할 수 없다’고 규정하였다. B는 위 쇼핑몰의 칸막이를 변경하는 등 인테리어 공사를 시행함에 따라 점포의 위치를 이동하게 되었는데 A에게 연락이 되지 않아 점포 이동에 대한 협의가 되지 않은 상태에서 임대차계약서상의 위 조항을 근거로 X점포를 쇼핑몰의 다른 점포로 이동하였다. A는 B가 그의 동의 없이 불공정한 위 약정에 의하여 점포를 이동하였다는 것을 이유로 임대차계약을 해지하고 임대차보증금 반환을 청구하였다. A는 보증금을 받을 수 있나?


A=임대차계약을 체결하고 임차기간이 경과되기 전이라도 임대차관계를 유지시키기 어려운 사정이 있으면 일방은 임대차계약을 종료시키는 임대차계약해지를 할 수 있다. 위 사례의 경우 과연 A가 임대차계약을 해지할 수 있느냐가 문제가 된다. B가 A와의 협의 없이 임차목적물의 위치를 변경한 것은 잘못이지만 당사자간의 약정인 임대차계약서상 근거조항이 있기 때문에 문제가 되는 것이다. 그런데 계약조항이 약관에 해당한다면 약관규제에 관한 법률상 일정한 제한을 받게 된다. 즉, 동법은 불공정한 약관조항, 고객에 대하여 부당하게 불리한 약관조항, 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항 등은 무효라고 규정하고 있다.(동법 제6조) 약관이란 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말하는바, 위 임대차계약서는 약관에 해당하여 동법의 적용을 받게 된다. 그렇다면 위 계약서 상 제10조는 유효한가가 쟁점인데 이에 대하여 판례는 임차인에게 부당하게 불리하고 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 임차인의 본질적 권리를 제한하는 조항으로서 약관법에 의하여 무효라고 봄이 상당하다고 보아 B가 X점포위치를 일방적으로 이동시킨 것은 임차목적물을 사용, 수익하도록 해주어야 할 임대인의 의무에 위반한 것으로 위 임대차계약은 A의 해지로서 적법하게 해지었으므로 B는 A에게 임차보증금을 반환할 의무가 있다고 판시하였다.(서울고등법원 2006. 7. 5.선고 2005나96964) 모든 계약의 경우 계약조항을 무효로 할 수 없지만 사안과 같이 그 계약이 약관에 해당한다면 약관규제에 관한 법률에 의하여 부당한 계약에서 해방될 수 있다는 점에서 의미가 있다 할 것이다.

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