Q=A는 전셋집을 마련할 계획을 가지고 B중개인을 찾았다. 그리고 마음에 드는 아파트가 있어 B의 중개 하에 임대차계약을 체결하였다. 이 때 집주인이라고 하는 C는 주민등록증을 소지하고 계약을 체결하였다. A는 C에게 임대차보증금으로 1억 4천만원을 주었는데 입주할 때에 이르러 C는 위 아파트의 소유자가 아니라 임차인에 불과하고 실제 집주인의 사진을 자신의 주민등록에 붙여 위조한 주민등록증으로 주인행세를 한 것이 밝혀졌다. C는 임대차보증금을 수령한 후 도주하였는바 임대차보증금을 모두 잃게 된 A는 중개인인 B를 상대로 손해배상청구를 하였는데 인용될 수 있을까.


A=부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있는바, 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다. 그리고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사·확인할 의무가 있다 할 것입니다.만약 그러한 의무를 게을리 하였다면 그에 의한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 사안의 경우 C는 위조된 주민등록증을 소지하고 있었는바 주민등록증을 확인한 것만으로 B가 권리관계를 확인·설명할 의무를 다하였다고 볼 수 있을지가 문제가 됩니다. 부동산 매매에 대하여는 대법원은 부동산중개업자는 매도의뢰인이 모르는 사람인 경우 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인조사할 주의의무가 있다고 판시하고 있습니다.(대법원 1993.5.11. 선고 92다55350 판결 등) 최근 임대차와 관련된 위 사례와 동일한 사안에 대하여 하급심에서 “중개업자가 임대차 의뢰인이 부동산의 진짜 소유자인지 아닌지 알지 못한다면 주민등록증 뿐 아니라 등기권리증의 소지 여부 등도 함께 확인해야 할 주의의무가 있는데 피고(B)는 이를 다하지 않은 과실이 있다면서 B의 손해배상책임을 인정한 다음 A에게도 일정부분 책임이 있음을 인정하여 B의 책임을 손해액의 80%로 제한한다는 판결을 하였습니다. 따라서 A의 청구는 인용가능하다 할 것입니다. 부동산 중개사고가 적지 않은 현실에서 도움이 될 만한 사례라 할 것입니다.


<법률구조공단 전주지부 변호사>