부동산 거래시 어떤 것을 알아보아야 하는지 당황하는 사람이 의외로 많다. 중개업소에 의뢰한 거래는 공인중개사가 법률적인 사항과 진행사항을 알아서 설명하여 준다. 그러나 직접 당사자간의 거래시에는 부동산 거래사고의 위험이 있고, 또 공인중개사의 설명이 있더라도 거래당사자는 목적부동산에 대하여 확인할 필요가 있으므로 다음의 유의 사항을 알아둘 필요가 있다.

첫째 목적부동산에 대한 공부을 열람하여야 한다. 공부에는 등기부등본과, 국토이용계획확인원, 토지대장, 건축물관리대장 등이 있다.

등기부등본은 토지와 건물의 등기부가 있고 법원등기소에서 열람, 발급받는다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 편제되어 있다. 표제부는 부동산의 표시가 되어있으므로 실제 목적부동산과 합치하는지를 확인하며 갑구에는 소유권에 대한 상황이 기록되어 있다. 여기에 소유권 이외에 압류, 가압류, 가등기, 예고등기 등이 기재되어 있는지를 확인하여야 한다. 소유권 이외의 등기가 기재되어 있을 경우에는 소유권이 이전되더라도 효력을 발생하므로 소유권이전을 하기 전에 말소를 하여야 한다. 을구에는 저당권과 근저당등의 채권이 기록되어 있다. 근저당의 경우 채권최고액을 기록하므로 실제채무액은 기록된 것보다 작을 수 있다.

국토이용계획확인원은 도시계획과 용도지역 등이 상세히 기록되어 있으므로 해당사항에 대하여 확인한다.

토지대장과 건축물 관리대장은 실제와 부합되는지를 확인한다. 국토이용계획확인원, 토지대장, 건축물관리대장은 구청, 시청, 군청에서 발급받는다.

등기부과 토지대장의 기재사항이 다를 경우 소유권은 등기부의 기재사항을 면적에 대한사항은 토지대장을 기준으로 판단하면 된다.

둘째 계약자의 신원이 실제 소유자인지를 확인하여야 한다. 대리인이 대신 계약을 할 경우에는 실제 소유자의 위임장과 인감증명서 등의 증빙서류를 확인하여야 한다.

셋째 계약서 작성전 목적부동산을 직접 확인하여야 하며 특약사항에 소유권이외의 권리와 저당권에 대한 해결방법과 향후 처리 방법 등을 자세히 기록하여야 한다. 또한 쌍방이 합의한 인수인계할 사항을 모두 기록한다.

<전원부동산 242-0042>