공동주택의 분양가는 IMF 이전까지 공사비의 제한에 따라 분양승인을 받으면서 분양가의 제한이 있었다. 그러나 IMF 사태직후 소비심리의 위축으로 수요가 줄면서 건설업계의 공동주택 특히 아파트의 공급이 급감하였다. 이에 정부는 1999년도에 경기촉진책으로 분양가의 자율화 소형평형의 무제한철폐 주거용 오피스텔 허용 등의 경기부양정책을 시행하였다.
이중 분양가의 자율화는 획일적으로 박스형의 단순 아파트 배치 및 평면 형태에서 질 높은 아파트의 건설을 유도한다는 점에서 환영할만 하였다.
이는 입면형태의 변화나 새로운 평면 유니트(UNIT)의 개발 용적율을 낮추어 쾌적한 환경을 조성할때 분양가를 차등 적용하거나 기술개발에 따른 원가절감 등 다양한 주거건축물의 연구를 가능케 할 것으로 기대하였다. 이러한 기대효과는 시행 3~4년이 지난 후 상당부분은 성과를 거두고 있다. 초기에는 모델하우스에서 직접 눈으로 확인할 수 있는 인테리어개발에 치중하여 부엌, 식당, 현관, 수납장 등 센스 있는 내부 디자인의 효과가 있었다. 그러나 이러한 긍정적 요인이 많음에도 불구하고 부작용도 만만치 않은 것 같다.
우선 가장 큰 문제점은 분양가가 끝없이 상승하고 있다는 점인데, 정부의 일관성 없는 정책도 한 몫하고 있는 듯 하다. 물론 지가상승에 건축재료를 새롭게 개발하고 고급화하면 당연히 분양가는 상승하겠지만 요즈음 분양가는 물가상승률에 비하여 너무 오르고 있으며, 근래 10여 년 동안 신축아파트의 경우 분양가가 2~3배 급등하였다.
상업용 건축물의 분양가 상승은 별도문제라고 해도 적어도 주거부분 분양가의 끝없는 상승은 서민경제에 여러 가지 문제점을 심각하게 야기하고 있다. 그럼 아파트 분양가 상승요인을 간단하게 알아보자.
첫째. 토지지가 상승과 부대경비의 증가이다. 소위 시행자라고 하는 개발업체의 난립으로 일부 분양성이 좋은 대지에 대하여 토지매입에 경쟁적으로 매달리니 결국 지가상승을 부추기고 있고, 금융비용, 모델하우스 고급화, 광고비, 부동산 신탁비용 여기에 개발업체의 개발이익금 등이 분양가를 상승시키는 요인이다.
둘째. 내장 마감재의 고급화이다. 최근아파트의 모델하우스를 둘러보면 차별화된 내부인테리어 분위기를 연출하고 있으며, 이에 따라 분양가 상승요인이 발생하는데 무조건 고급화하여 분양가에 반영하는데, 아무 장식도 없는 깨끗한 아파트를 원하는 입주자에게 마이너스 옵션제를 시행 개개인의 취향과 경제적 여유에 따라 주거공간을 가꿀 수 있도록 하는 것은 어떨지 생각해 본다.
또한 아파트 후분양제나 분양원가 공개에 대하여 지난 9월28일 MBC<특집>100분토론에서 “아파트 분양원가 공개” 방침을 노무현 대통령이 천명하였다.
현재로써 분양원가가 공개되면 아파트분양가는 떨어진다는 전망이 우세하다 문제는 초과이윤을 기대할 수 없게 되면 주택공급이 줄어들 가능성이 크다는 사실이다. 시민단체와 건설업계는 분양원가 공개가 제대로 실행되기 어려울 것으로 보고 있다. 주무부서인 건설교통부 마저 회의적 시각이 많다.
대통령의 분양원가 공개 방침 천명 이후 서울·경기도 지역 등은 분양가가 오히려 상승했는데 궁극적으로 정책실현 가능성에 대한 이 같은 회의가 작용한 것으로 보인다.
건교부는 “분양가제도 개선위원회”를 구성하겠다고 발표했는데 위원회에서 세부실행방안을 만들고 시행하려면 산술적으로 내년 중반 이후에나 개정법이 시행 될 수 있을 터인데 대통령선거를 코앞에 두고 이 제도가 시행될 수 있을지는 의문이다.
<송택신건축사사무소 건축사>
