비업무용토지란 나대지나 주거지역, 상업지역, 공업지역 내 토지로서 건축물이 없는 토지를 말하고, 부재지주란 토지소유자가 해당토지의 소재지나 인접한 시군에 거주하지 않는 것을 말한다.
2007년부터는 부재지주나 비업무용 토지를 팔게 되면 양도세가 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 9%-36%로 적용하던 것을 60%로 단일세율을 적용하고, 장기보유특별공제도 배제된다.
따라서 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제로 인해 늘어나는 세금을 먼저 분석하고 2006년도 말까지 매도를 완료하여 절세를 할 것인지 아니면 계속 보유하면서 상황에 따라 사업용 토지로 전환하거나, 시세차익을 통해 보충 받을 것인지에 대한 분석을 한 후 최종 의사결정을 하여야 할 것이다.
계속 보유한다면 사업용 토지와 상가 등은 세율 및 장기보유특별공제가 현재와 같이 유지되기 때문에 사업용 토지로 전환을 하거나 건축을 고려해보아야 한다.
파는 것이 낫다고 결정을 하면 시간상 급매를 하여야 한다. 급매는 대부분 시세의 80∼90%로 제값을 다 받을 수 없다는 것이 흠이지만 주변 시세나 매물현황을 고려해 적정선의 매도가로 파는 것이 좋다.
하지만 연내 운 좋게 땅을 팔았더라도 매입시 매매가를 공시지가수준으로 낮게 작성한 경우에는 처분할 땐 취득가액이 낮아져 그만큼 양도세 부담이 늘어나기 때문에 주의하여야 한다. 이 경우 사실관계를 입증할 수 있는 ‘실제 계약서’가 있으면 이를 기준으로 양도세를 낼 수 있다. 하지만 이마저 없다면 전소유자로부터 매도사실확인서(인감증명서 첨부)를 받거나 송금내역이나 지급영수증 등 객관적 증빙자료를 제출하면 인정받을 수 있다.
또 편법적인 방법이지만 세율이 60% 적용되는 양도보다 부동산의 가격에 따라 10~50%로 적용되는 증여 방식을 고려해볼 필요도 있다.
<전원부동산 242-0042>
