종중소유의 토지나 종교법인 학교법인 등의 토지를 거래를 해야 할 때가 있다. 이때 그 소유자와 이해관계인이 다수이므로 주의를 하지 않으면 종종 소송에 휘말릴 수가 있다. 종중임야나 토지는 소유자가 종중으로 등기되어 있으면 파악하기 쉬우나 종중의 대표자나 종중의 몇 명의 사람에게 신탁되어 신탁관리자가 소유자인 것 같은 형식으로 등기되어 있으므로 주의를 요한다. ’95년 7월 1일 이후 부동산실명제의 시행으로 부동산에 관한 물권(소유권, 전세권, 저당권, 지상권 등)은 명의신탁을 이용하여 다른 사람 이름으로 등기할 수 없고, 반드시 실권리자 이름으로만 등기하여야 한다. 그러나 종중(宗中) 부동산의 명의신탁 또는 부부간의 명의신탁에 의해 등기를 한 경우로서 조세를 포탈하거나 강제집행 또는 법령상 제 한을 회피하기 위한 목적이 아닌 경우는 예외로서 인정되기 때문이다.


따라서 종중토지는 매매가 합법적으로 성립되었다 하여도 안심하면 금물이다. 종중토지는 그 소유가 종손에게만 있는 것도 아니므로 종원 중 개개인의 의의가 있을 경우에는 그 주장에 의하여 항상 소송을 피할 수 없게 된다. 역사가 오래된 종중토지일수록 많은 계열소파의 종중들이 각기 그 소유권등에 대한 권리주장을 할 수 있다는 함정이 도사리고 있을 수 있다. 그러므로 종중(그 대표자나 관리인)과 매매계약이나 증여계약을 체결하기 전에 종중의 정관이나 규약을 조사 확인하여야 하며 종중회의를 거친 종중재산의 처분의 요건을 충족시키는 종중결의서를 제출받아 계약서에 첨부 하여야 한다. 종교단체나 학교법인 등의 경우 그 법인의 법인격유무, 대표자의 처분권한 등은 법인의 등기부를 열람하여 조사하여야 하며, 법인의 종류에 따라서 부동산을 처분할 때 이해관계인의 동의나 감독자의 승낙을 얻어야 하는 경우가 많기 때문에 이를 확인해야 한다. 예를 들어 사립학교법인의 기본재산을 처분함에 있어서는 교육부장관의 인가가 필요하므로, 인가의 가능성 여부를 확인할 필요가 있다. 한편 종교법인이 그의 부동산을 처분함에 있어서는 정관의 규정에서 규정한 대표자 및 책임자의 동의나 결의서등이 필요하므로 이를 확인하여야 한다.


<전원부동산 242-0042>