임대차기간 만료후 보증금은?
임대차기간 만료후 보증금은?
  • 승인 2007.04.02 18:35
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 사례) A는 2002년경 광주광역시 소재 X주택에 대하여 그 소유자인 B와 보증금 2,000만원에 기간은 2년으로 하여 임대차계약을 체결하였다.(건물인도 및 주민등록 이전함)

 하지만 임대차기간이 만료한 후에도 B가 보증금을 반환해주지 않자 A는 일부 물건만 남겨둔 채 건물 출입문을 시정하고 딴 곳으로 이사 갔다.

 그런데 B는 A의 허락 없이 건물 안에 있는 A의 물건을 모두 빼낸 뒤 C에게 보증금 2,000만원을 받고 다시 임대(C도 건물인도 및 주민등록이전함)를 하였으나 B의 채무과다로 X건물이 경매에 넘어가게 되었고, 이에 A와 B는 경매에 대한 배당요구를 하였는바, 누가 우선적으로 보증금의 보장을 받을 수 있는지.

  답변) X건물이 경매에 들어갔어도 경락금액이 모든 채권자들을 만족하기에 충분하다면 A, C 모두 B의 채권자로서 보증금을 배당받을 수 있어 문제가 없을 것이다.

 그러나 통상 주택 등이 경매에 들어가면 선순위 근저당권자 등 다수의 채권자가 있기 때문에 임차인이 보증금 전액을 돌려받는 것은 현실적으로 힘들다.

 그래서 주택임대차보호법에서는 일정금액 이하의 소액임차인의 경우 일정금액을 최우선으로 보장받을 수 있도록 하였다.

 다만 그 요건이 필요한바, 위 사례와 같이 광역시 소재 소액임차인의 범위는 보증금이 35,000,000원 이하이고, 그 경우 우선변제 받는 소액보증금의 범위는 14,000,000원 이하이다.

 다만 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록이전을 통해 대항력을 구비하여야 한다.(주택임대차보호법 제8조참조)

 이에 대해 최근 하급심판례에서 현재의 점유상태를 우선함과 동시에 C가 선의의 제3자로 A보다 우선적으로 배당권을 갖는다는 취지의 판결이 나왔다.

 위 판결의 논리에 따른다면 위 사례의 경우 C에게 소액임차인으로서 우선적으로 배당이 될 것이다.(그 후 잉여금이 없다면 A는 배당에서 한 푼도 보증금을 회수할 수 없을 것이다)

 이 경우 A는 B에 대하여 여전히 임대차보증금반환채권을 가지고 있으므로 그 권리를 행사할 수 있으나 통상 B가 재산이 없는 경우가 많으므로 최종적으로 채권의 만족을 얻기는 힘들 것이다.

 기타 위 사례설명만으로 명확하게 판단하기 어려우나 B가 X주택에 들어가 A의 물건을 임의로 꺼내간 것에 대하여 주거침입, 절도 등으로, C를 기망하여 결론적으로 C에게 보증금일부를 돌려받지 못하게 한 손해를 입힌 점에 대하여 사기 등으로 형사상 문제제기도 검토할 수 있을 것이다.


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