임대차 계약한 대지가 경매로…
임대차 계약한 대지가 경매로…
  • 승인 2007.07.02 16:12
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 Q=A는 B소유의 甲대지에 세워진 미등기주택에 대하여 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마치고 확정일자까지 마쳤다. 그 후 B는 甲대지를 부인인 C에게 증여하였는데 C가 D에 대한 채무를 갚지 못해 甲대지가 경매에 넘어갔다. 이에 A는 그 경매절차에 참가해 보증금을 배당해 달라고 하였으나 법원에서는 그 요구를 받아들이지 않아 배당금 전액을 다른 채권자(근저당권자)에게 배당하였다. 이에 A는 배당이 부당하다고 배당이의 소송을 제기하였는바 보증금을 받을 수 있는가


A=임차목적물에 대하여 경매가 개시된 경우 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차목적물의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다.(주택임대차보호법 제3조의 2, 동법 제8조) 그러나 가만히 있는데 법원에서 배당을 해 주는 것이 아니라 경매절차에 참가해 배당요구를 하여야 배당을 받게 된다. 그런데 배당법원이 작성한 배당표가 부당한 경우 등 채권자는 배당이의를 할 수 있고 배당이의소송을 제기할 수 있다. 위 사례의 경우에도 A는 우선변제권을 주장하면서 배당이의소송을 제기하였는바, 그 주장의 당부를 살펴본다. 임차목적물의 환가대금에 대하여 임차인이 우선변제권을 할 수 있을 뿐 아니라 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도돼 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 된 경우에도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있다.(주택임대차보호법 제3조의 2 제2항) 그런데 임차주택이 등기되어 있지 않아 그 토지나 그 토지상의 지상건물의 등기부 기재로써는 그 주택의 유무나 임차인의 유무 등 대지의 부담사항이 파악되지 않는 경우에도 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받을 수 있느냐가 문제이다. 종전 판례는 이를 부인하였으나 최근 대법원 전원합의체에서 ‘국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이뤄질 수 없는 사정이 있다고 해도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다. 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 임대차보호법이 미등기주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 우선변제권에 관한 법리는 미등기인 경우에도 그대로 적용된다’고 판시하며 종전 견해를 변경하여 A의 주장을 받아들였다. 따라서 A는 우선변제권 한도 내에서 보증금을 다시 배당받을 수 있을 것이다.

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