Q=1. A는 B로부터 X대지와 그 대지위에 있는 건물 Y를 매수하였다. 다만 X건물과 Y건물의 가격을 따로 정하지 않고 합쳐서 매매대금 1억원으로 합의하였고 A는 직접 X, Y의 현황을 보고 거래를 하였다. 그런데 X대지가 부동산등기부에는 1000㎡로 되어 있는데 그 중 495㎡평이 계약이전에 분할폐쇄된 사실을 나중에 알게 되었는바, A는 B에 대해 495㎡평에 해당하는 금액만큼 매매대금을 반환해 달라고 청구할 수 있나?


2. 위 사례에서 Y건물이 노후하여 건물대금을 별도로 계산하지 아니하고 X대지 3천300㎡을 한 3.3㎡10만원으로 계산하여 매매대금 1억원으로 정했는데 나중에 알고보니 495㎡가량이 도로의 부지로 편입되어 있는 것을 발견했다면 결과는 어떻게 되는가?


A=민법 제574조에서는 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우에는 매수인은 매도인에 대해 그 부족부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 문제는 어떤 경우에 수량을 지정한 매매로 인정할 것인가이다. 판례는 민법 제574조에서 규정하는 “수량을 지정한 매매”라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이므로, 토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 평수에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 평수에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 이를 가리켜 수량을 지정한 매매라 할 수 없다라고 판시하고 있다. 판례는 사례1의 경우 매매계약에서 등기부상 1필 또는 수필의 필지와 그 지상의 건물을 매매목적물로 표시하면서 평당 기준가액을 정하지 아니하고 매매목적물별로도 매매대금을 정하지 아니하고 이를 포괄하여 매매대금을 정하고 그 토지면적을 기초로 매매대금을 정한 것으로 보이지 아니하는 사정이 있다면 이는 민법 제574조 소정의 수량을 지정한 매매라고 보기 어렵다고 판시하였고, 사례2의 경우 매매계약을 체결함에 있어서 이 사건 토지의 면적을 기초로 하여 평수에 따라 대금을 산정하였는데, 그 토지의 일부가 매매계약 당시에 이미 도로의 부지로 편입되어 있었고, 매수인인 원고가 그와 같은 사실을 알지 못하고 위 매매계약을 체결한 것이라면, 원고는 민법 제574조에 따라 피고에 대하여 이 사건 토지 중 도로의 부지로 편입된 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다고 봄이 위 법조의 규정취지에 부합된다고 판시하였다. 즉, 판례는 평수에 따라 매매가격을 정했느냐에 따라 수량을 지정한 매매인지 아닌지를 판단하는바, 계약시 실평수를 정확히 파악하는 것도 분쟁예방의 방법이 될 수 있고 매매계약서에 ‘실평수와 매매계약서상의 평수가 다를 때에는 차후 실평수에 따라 평당 금 @@원으로 산정한 금액으로 정산한다’고 부기해 놓는 것도 방법이 될 것이다.