Q=A는 2005년7월경 자신의 X건물을 그 곳에서 영업을 하려는 B에게 보증금 1000만원, 월세 100만원, 임대기간 2년으로 하여 임대를 하였다. 그런데 B는 처음 1년 동안은 월세를 지급하다가 그 다음부터는 체납하여 현재에 이르고 있다. 이러한 차임연체 등으로 A는 자금난을 겪게 되었고 이에 은행으로부터 경매실행통지서를 받는 등 상황이 급박해지자 B에 대해 임대차계약의 해지와 연체차임의 지급을 최고함과 동시에 만약 연체차임을 지급하지 않으면 단전·단수조치를 하겠다고 경고하였다. 그러나 B가 여전히 차임을 지급하지 않자 A는 단전·단수조치를 하였다. 이에 B는 A의 단전·단수조치가 업무방해에 해당하여 부당하다고 주장하는바, 그 주장은 타당한가.


A=건물의 임대차계약이 종료하는 경우로는 기본적으로 계약기간이 만료된 경우를 생각할 수 있지만 그 외에도 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 언제든지 계약을 해지할 수 있다.(민법 제640조) A로서는 B가 2달의 차임을 연체하면 계약기간이 남았다고 하더라도 그 즉시 임대차계약을 해지하여 계약을 종료시킬 수 있다. 그러나 A는 B로부터 보증금 1000만원을 지급받았으므로 임대차계약을 해지하지 않고 계약을 유지하되 보증금에서 차임을 공제할 수도 있다. 문제는 위 사례에서처럼 B의 연체차임이 보증금을 상회한다는 것인데 이럴 경우 A는 손해를 피하기 위해서는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그러나 임대차계약을 해지한 것만으로는 A가 X건물에서 B를 강제로 쫒아낸다든지, B의 건물을 임의로 밖으로 반출한다든지, 단전·단수조치를 할 수 없다. 이러한 강제력은 법에 의하여 이루어져야 하는 것이다. 따라서 일반적으로 차임을 연체하였다는 이유로 임대인이 임차건물을 단전·단수한다든가 기타 여러 방법으로 영업을 방해하면 업무방해죄가 성립할 수 있다.(형법 제314조) 그러나 형법 제20조에서는 형법상 죄의 요건에 해당하더라도 사회상규에 위배되지 않는 행위는 정당행위로서 벌하지 않는다고 규정하고 있는바, 위 사례에 대해 판례는 A의 단전·단수 조치는 자신의 궁박한 상황에서 임차인의 부당한 의무 불이행에 대해 불가피하게 취한 조치로서, 임차인의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한하는 것으로 볼 수 없고 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 위법성이 결여된 행위로서 형법 제20조의 정당행위에 해당하는 것으로 볼 여지가 있다고 판시하였다. 원칙적으로 임차인의 차임 연체시 임대인이 행하는 실력행사가 정당행위에 해당하는지 여부는 사실관계에 따라 다르겠지만 일반적으로 그러한 실력행사는 업무방해 등 형법상 범죄에 해당할 것이며 정당행위에 해당한다고 본 경우는 극히 예외적인 경우라는 점을 인지하여야 할 것이다.


<법률구조공단 전주지부 변호사>