● 질문
1. 요지 : 이웃의 담장과 마당 일부가 우리 땅을 침범해 반환 요구를 하였는데 완강히 거부하고 있습니다.
2. 내용 : 저는 도시 인근의 시골마을에 살고 있는데 제가 살고 있던 집을 허물고 새로 건물을 신축하고자 경계측량을 했습니다. 그랬더니 인접해 있는 이웃 乙의 집 담장과 마당이 몇 평정도가 우리 대지를 침범하고 있는 것을 알게 되었습니다. 몇 년 전 이곳으로 이사 와서 평소 乙과 이웃으로 잘 지내고 있었던 터라 조심스럽게 그 사실을 알리고 담장을 옮기든지 조치를 취해 달라고 했습니다. 그런데 乙은 자신도 전 소유자로부터 매수한 것이라며 완강히 거절을 하고 있습니다. 저는 어떻게 해야 하는가요?
● 분석
1. 요지 : 불법점유부분의 반환청구는 물론 임료 상당의 부당이득금 반환청구도 가능합니다.
2. 내용 : 1) 경계측량을 하지 않고 대강의 눈짐작으로는 대지 평수를 정확히 알 수가 없어 이웃끼리 담장이나 마당의 경계를 두고 다투는 일이 종종 발생합니다. 우리 민법은 소유자가 자신의 소유에 속한 물건의 점유를 잃은 경우에는 소유권에 기하여 그 소유 부동산을 점유한 자에 대해 소유물 반환청구권을 행사할 수 있습니다(민법 제213조). 그러나 그때는 상대방이 자기의 점유를 정당하게 하는 권리를 가지고 있지 않아야 합니다. 즉, 상대방이 지상권, 전세권, 임차권, 유치권 또는 동시이행의 항변권 등 자기의 권리를 정당화시키는 권리를 가진 때에는 반환을 거부할 수 있기 때문입니다(민법 213조 단서).
2) 귀하께서는 위 소유물 반환청구권의 주체는 점유를 잃은 자이고 청구권의 상대방은 현재 그 물건을 직접 점유하고 있거나 간접적으로 점유함으로써 소유자의 점유를 방해하고 있는 자입니다. 만일 상대방이 점유보조자를 통해 점유하고 있는 경우라면 본인인 상대방에 대해서만 반환을 청구할 수 있습니다.
귀하의 경우를 보면 이웃인 乙이 자신도 전 소유자로부터 그대로 매수했을 뿐이라고 주장하고 있으나 점유자로서 점유를 취득함에 있어서 고의나 과실은 필요하지 않습니다. 또, 스스로 취득한 경우가 아니라도 상관이 없습니다. 즉, 비록 乙이 전 소유자로부터 현재 상태로 매수를 했든 안했든 상관없이 현재 귀하의 소유에 속한 부동산을 정당한 권원(지상권, 전세권, 임차권 등)이 없이 무단 사용하고 있는 것이므로 이는 소위 불법점유에 해당하는 것입니다.
따라서 귀하는 乙에 대해 담장 철거와 불법점유 부분에 대해 인도를 요구할 수 있을 것이며, 乙이 그간 귀하의 토지를 불법점유 사용함으로써 그에 대한 사용료, 즉, 임료에 대한 부당이득을 취해왔다고 할 수 있으므로 주택을 매수한 때로부터 현재에 이르기까지의 부당이득금 반환청구도 가능할 것으로 보입니다.
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
