● 질문
1. 요지 : 부동산증개보조원 말만 믿고 주택을 매수했다가 철거명령을 받았는데 책임을 묻고 싶습니다.
2. 내용 : 저는 부동산중개업소를 통해 주택을 매수하려던 중에 실제 면적이 등기부상 면적보다 훨씬 넓은 것을 보고 약간 이상한 생각이 들어 계약을 망설였습니다. 그러자 공인중개사 중개보조원이 괜찮다고 장담을 하길래 그의 말을 믿고 매수를 하게 되었습니다. 그러나 그 후 관할 구청으로부터 불법 증축된 부분이 있으니 철거하란 명령을 받았고 이에 응하지 않아 이행강제금이 부과고지 되었습니다. 저는 공인중개사 중개보조원의 말만 믿고 부동산매매계약을 체결한 것인데 이 결과에 대해 공인중개사에게 중개 책임을 물을 수 있는지요?
● 분석
1. 요지 : 보조원의 잘못도 부동산중개인이 책임을 부담해야 하며 손해배상청구가 가능합니다.
2. 내용 : 1)「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」은 부동산중개업자에게 중개대상물에 대한 확인 및 설명의무를 규정하고 있으며(동 법 제25조) 그 중개보조원의 행위에 대해서도 부동산중개인의 행위로 본다(동 법 제15조 제2항)고 규정하고 있습니다.
따라서 부동산중개인의 중개보조원의 중개대상물에 대한 확인 및 설명 의무는 물론 중개보조원이 매수인에게 무단 증축된 건물을 소개함으로써 손해를 입게 되었다면 부동산중개인에게 그 부동산의 철거명령으로 인한 손해배상 책임이 있습니다.
최근 매수인이 등기부상 면적보다 실제 면적이 더 넓어서 계약을 망설이자 부동산중개인의 중개보조원이 이 근처에 증축한 집들이 있지만 문제된 경우를 보지 못했다고 해서 그 말을 믿고 매매계약을 체결했으나 이후 관할구청이 무단 증축된 부분에 대한 철거명령을 하고 이에 불응하자 이행강제금 4,600여만원을 고지해 매수인이 부동산중개인과 공인중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 사례가 있습니다.
2) 이 사례에서 법원은 부동산중개인은 의뢰인에게 부동산의 상태와 권리관계 이용제한 상태 등을 확인하여 성실 정확하게 설명해줄 의무가 있음에도 일정기간 내에 이행강제금만 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다는 정도의 설명만 했는데 이것만으로는 설명의무를 다 하지 못했다 고 했습니다.
즉, 서울고등법원 민사 제9부는 위와 같이 부동산중개인에 대하여 중개보조원의 책임을 인정하면서도 다만, 원고도 부동산이 무단 증축된 사실을 알고 있었음에도 불구하고 확인해야 할 주의의무를 게을리 한 과실이 있다고 하여 피고의 손해배상 책임을 75%만 인정하였습니다(서울고등법원 2012나44596).
이형구 법무사/법학박사
(사)생활법률문화연구소 제공
