전주에서 지난 연말에 분양한 에코시티 아파트 단지를 중심으로 분양만 받으면 층수나 호수, 전망에 따라 적게는 3,000만원에서부터 많게는 1억원까지 프리미엄이 형성되었다고 한다. 하지만, 소문만 있지 당사자가 서로 쉬쉬하기 때문에 사실을 입증하기는 어렵다. 최근 “전주지역 아파트 불법전매 160여건 입건 수사중”이라는 제하의 언론보도를 접하면서 그동안 입소문을 타고 떠돌던 프리미엄설이 사실로 입증된 셈이다.
더욱이 기존 혁신도시나 만성지구, 효천지구 같은 기분양이 완료된 비교적 최근에 신축한 아파트 단지마저도 매물이 나오기가 무섭게 20~ 30% 상승된 가격으로 매매 되는 기현상으로 이런저런 말들이 많았다.
전주지역 아파트시장의 경우 공급과잉 논란으로 구도심을 중심으로 전반적인 주택매매지수하락은 물론 매매마저도 잘 안 되고 있는 현실을 감안하면 신축아파트단지의 억대의 프리미엄이나 가격상승은 이해할 수 없는 것이 대부분 도민의 생각일 것이다.
“왜 억대의 프리미엄을 주고서라도 신축아파트 단지의 아파트를 구입하는가?” “왜 이런 현상이 반복적으로 나타날까?”
불법이 있다면 철저한 수사를 통한 처벌은 당연하지만, 외부 투기세력의 먹잇감으로만 치부해서는 근본적인 문제 해결은 안 될 것이다.
전문가가 아니라도 누구나 수요가 있다는 것은 공급이 부족한 것은 아닌가? 라고 하는 합리적 의심을 해 볼 수 있다.
보통 주택공급의 적정성을 검토할 때 ‘주택보급률’이라는 지표를 사용한다.
주택보급률은 주택재고수를 일반가구수로 나눈 비율을 말한다.
즉 단독주택(다가구주택 포함)과 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택), 비주거용건물내 주택을 합한 물리적 주택총재고수를 외국인가구와 6인이상의 비혈연가구를 제외한 일반가구수로 나눈 백분율이 주택보급률이다.
그렇다면 통계적 계산상으로는 주택보급률 100%를 넘으면 1가구당 1주택이 충족되었다고 볼 수 있다.
국토교통부 2018년말 기준 우리나라 전체 주택보급률은 105.8%로 100%를 초과하였고, 전라북도 전체 평균은 109.4%(시지역은 109.5%, 군지역 108.9%)이다. 전주가 105.7%로 가장 낮고 군산이 115.7%로 가장 높다.
적어도 주택보급률로만 보면 전주지역의 억대 프리미엄을 설명하기 어렵다.
그렇다면, 주택보급률 이외에 주택공급측면의 문제 해결에 다른 요인은 없는지 살펴볼 필요가 있다.
지난 6월1일에 발표한 국토부의 ‘2019년 주거실태보고서’를 보면 실마리를 찾을 수 있을 것 같다.
먼저, 자가보유율이다. 도지역 평균이 71.2%다 전년도에 70.3%에 비해 다소 증가하였지만 여전히 30% 가까이는 내집마련을 꿈꾸며 전,월세에 산다.
두 번째 주택의 질이다. 주택재고수에 포함된 주택 중 최저주거기준에 미달하는 지하, 반지하, 옥탑방 등에 거주하는 가구가 5.3%정도 된다고 한다.
여기에 원룸 같은 다가구 주택도 큰 변수다. 전라북도는 전체 단독주택수의 19.3%인 98,755세대가 있다. 이중 일정부분은 아파트 등 더 큰 주택으로의 이사를 희망한다.
세 번째는 가구원수의 변화다. 특히 1인가구의 폭발적인 증가는 주택부족의 원인이 된다.
통계청 자료에 의하면 전라북도의 1인가구수는 2018년기준 일반가구수의 31.7%에 해당하고 특히 전주는 2000년 대비 218.2%가 증가한 76,562가구로 일반가구의 10.4%에 해당한다.
네 번째는 새 아파트 선호 경향이다.
보통 지은 지 3년 이내의 500세대이상 대기업브랜드의 아파트를 선호한다고 한다.
이사이유가 과거에는 아이들의 양육이나 교육환경이 주였다면 요즈음은 편리한 시설(42%), 교통이나 주변 환경(30.8%)처럼 70%이상이 편의시설과 환경이 좋은 새아파트가 고려요인이다.
다섯 번째는 유동인구수다 특히 광역시가 없는 전라북도는 전주가 인근지역 출퇴근 등 유동인구가 상대적으로 많다.
결과적으로 주택은 실거주 목적과 자산으로서의 역할을 하고 있고 소비자가 선호하는 평형 및 위치와 브랜드가 있기 때문에 어느 정도의 프리미엄을 막을 수 없다.
하지만 이로 인한 무주택자나 실수요자가 피해를 보지 않도록 적정 주택보급률과 병행해서 실제 주거실태 등을 반영한 세심하고 촘촘한 주거안정대책이 필요한 시점이다.
김천환<전북개발공사 사장>
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