통계청이 발표한 주택자가점유비율을 살펴보면 5년간 큰 변동 없이 50%대를 유지하고 있습니다. 위 통계로 알 수 있는 사실은 전국 총 가구 중 반은 본인의 집이 아니라는 것입니다. 여러분은 현재 어떤 형태로 주택에 거주하고 계신가요? 본인이 구매한 집이 아니라면 보증금(전셋값)을 주고 전세권 등기 후 일정 기간 동안 거주하는 전세, 보증금을 지급하였으나 등기하지 않아 채권적 효력만 있는 주택임대차, 그리고 매달 이용료를 내는 월세 형태로 임대차 계약을 맺으셨을 겁니다.

　국민 총 가구 중 반은 전세, 월세 및 주택임대차로 살고 있는 상황에서 세입자와 집주인의 갈등은 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 대부분이 보증금 반환문제와 집 수리문제인데요. 주변에서 흔히 볼 수 있는 주택임대차를 중점으로 집수리와 관련된 내용을 살펴보겠습니다.

　임대인(집주인)은 ‘임대차계약이 존속하는 목적물을 사용·수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 의무를 부담’하며(민법 제623조), 그 당연한 결과로서 임대인은 사용·수익에 필요한 수선의무를 부담합니다. 이에 대응하여 임차인(세입자)에게는 ‘임대인이 임대물의 보전에 필요한 행위를 한 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다(민법 제624조)는 인용의무를 두고 있습니다. 또한 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체 없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다(민법 제634조).’고 규정하여 통지의무를 부여하고 있습니다.

　임대인의 수선의무의 범위에 대하여 구체적으로 살펴보면 ‘임대차 목적물에 관하여 수선을 필요로 하는 상태’ 즉 파손이 생기고, 그 수선이 가능하여야 하며 수선의 정도는 사회통념상 임대차계약의 취지에 따른 사용·수익을 하는데 필요한 정도로 하면 됩니다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876, 89883 판결). 수선이 필요하다는 것은 수선하지 않으면 임대차계약에서 정한 목적에 따라 목적물을 사용·수익할 수 없는 상태가 생기는 것을 말합니다.

　수선이 가능한 경우에만 수선의무가 발생하며, 수선이 불가능한 경우에는 그 의무가 발생하지 않으며 단지 이행불능의 문제가 생겨 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

　임대인이 수선의무를 부담하는 대표적인 예로 주택에 발생한 누수 및 결로로 인한 하자, 벽의 균열, 보일러의 고장이나 파손, 화장실 배관의 하자, 주방의 수도관 파손 등이 있습니다.

　반대로 임차인이 수선비를 부담하는 경우는 문이나 잠금장치의 파손, 소모품인 형광등의 파손 등 소규모 수선이 필요한 경우입니다.

　 위와 같은 임대인의 수선 의무는 당사자간의 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 다만 이러한 특약사항을 정하더라도 그 범위에 대해 구체적으로 명확히 하지 않는다면 통상적으로 사용 중 생길 수 있는 수준의 파손이나 소규모 수선에 한하여 적용되고 대수선의 경우에는 적용되지 않아 여전히 임대인이 수선의무를 부담합니다.

　만약 임대인이 수선의무를 제대로 이행하지 않아 임차인이 피해를 입은 경우에는, 그에 상응하는 차임을 지급하지 않고 상계할 수 있고, 임대차계약을 해지하거나 수선의무를 이행하지 않아 발생한 책임에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한 임차인이 직접 필요한 수선을 하였다면 임대인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다. 다만 이 경우 수리 전·후 사진 및 수리비 영수증 등 증거자료를 확보해 놓아야 추후 발생할 분쟁을 예방할 수 있습니다.

　김한빛(법률사무소 좋은 변호사)