박관식 한국토지개발원 대표, ‘부동산시장의 전망과 성공투자전략’
박관식 한국토지개발원 대표, ‘부동산시장의 전망과 성공투자전략’
  • 김준기 기자
  • 승인 2018.05.17 16:55
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<전북도민일보 CVO 아카데미> 10차 강연
▲ 전북도민일보 비전창조아카데미 제3기 CVO과정이 17일 전북도민일보 본사 대강당에서 실시된 가운데 박관식 한국토지개발원 대표가 '부동산시장의 전망과 성공투자전략'이라는 주제로 강연을 펼치고 있다. 신상기 기자
전북도민일보 2018년도 비전창조아카데미(CVO)과정 제10차 강연이 17일 박관식 한국토지개발원 대표의 ‘부동산시장의 전망과 성공투자전략’이라는 주제로 본사 6층 대회의실에서 특강이 진행됐다.  
박관식 대표는 “가치가 가파르게 상승하는 아파트시장을 중심으로 규제가 많아지며 대안으로 토지시장이 부각되고 있다”며 “미래가치가 있는 토지를 찾아내기 위한 개발지의 성장패턴 분석과 오랜 노하우를 습득한다면 성공적인 투자를 할 수 있다”고 강조했다.
 
향후 부동산시장의 전망과 어떻게 투자할 것인가?

땅이 가진 가치는 수많은 생명을 키워내는 지력에만 있지 않는다. 요즘 토지에 대한 관심들이 높다. 가치가 가파르게 상승하는 아파트시장을 중심으로 규제가 많아지면서 부동산시장의 대안으로 토지시장이 부각되고 있다.

지난해 문재인 정부가 들어선 이후 다주택자에 대한 규제가 강화되고 다양한 부동산 정책이 발표되면서 최근 전국의 아파트 가격이 상승세를 멈추고 숨고르기를 하고 있다. 한국은행은 지속적인 금리인상을 시사하고 있고 아파트 공급량도 증가하고 있다. 최근 1달 사이 강남의 입주아파트도 전세가가 하락하는 등, 불안해진 시장상황을 보여주고 있다.

지난해 노벨경제학상을 받은 리처드 세일러와 2012년 역시 노벨경제학상을 받은 대니얼 카너먼 교수가 말했듯 경제를 움직이는 데 중요한 건 객관적인 지표뿐 아니라 그것을 바라보는 사람들의 심리다. 부동산 역시 사람들의 심리가 분위기를 좌우한다. 지금까지 나온 정책보다, 부동산시장을 안정화하겠다는 정부의 강력한 의지표명이 부동산에 대한 불안감을 키우고 그 부정적인 인식이 다시 시장을 흔들리게 하는 요인이 된다. 한국개발연구원(KDI) 경제동향 설문조사 결과 전문가의 48%가 1년 뒤 집값이 지금보다 하락할 것이라고 답한 이유도 여기에 있다.

부정적인 시각에도 불구하고 사람들은 여전히 부동산을 가장 매력적인 투자처로 꼽는다. 경제가 어려울수록 투자는 위축되고, 투자처 찾기가 쉽지 않다. 그러나 부동산을 소유하고, 부동산투자 경험이 있는 사람들은 비록 순간의 흔들림은 있지만 길게 보고 투자했을 때 은행 금리 이상의 수익을 거두고, 다른 투자보다 좋은 결과를 많이 봐왔기 때문에 부동산 투자에 매력을 느낀다.

특히 토지시장이 매력적인 이유는 지가가 급등하는 지역이 있기 때문이다. 주택시장에서 큰 수익을 올리기가 쉽지 않다. 그러나 토지시장에는 높은 수익이 가능하다. 물론 호재가 있는 개발지만이 가능한 일이다. 경기가 좋지 않을 때에도 국가는 예산을 바탕으로 대규모 개발에 나서 경기를 활성화할 방법을 찾는다. 규제가 많은 주택이나 아파트시장보다는 토지시장에 보다 더 많은 기회가 있는 것이다.

토지시장의 가치는 통계로도 확인할 수 있다. 국토부에 따르면 지난 2017년 상반기 전국토지가격은 1.84% 오르며 9년 만에 최대폭의 상승세를 기록했다. 반면 같은 기간 주택은 0.54%, 아파트는 0.42% 오르는 데 그쳤다. 특히 최근 10년 통계를 살펴보면 아파트와 주택은 등락폭이 큰 반면 토지는 안정적으로 상승하는 추세다.

토지상승률을 시별로 보자면 세종시의 상승폭이 7.02%로 가장 크다. 경기 평택시의 경우 7.547%로 더 높은 상승률을 보였다. 대규모 산업단지가 들어서는 등의 개발호재가 있는 곳, 혁신도시로 개발된 곳들의 상승세가 뚜렷해 보인다. 그렇다면 이런 토지는 어떻게 찾아야 할까?

토지투자에는 많은 전문성이 필요하다. 일반인과 전문가가 바라보는 기준이 많이 다르기 때문이다. 토지투자를 할 때 흔히 듣게 되는 자연녹지지역이라고 불리는 곳은 도심을 개발할 때 주변에 형성한 일종의 보호구역이다. 우리가 잘 아는 개발제한구역도 이 자연녹지지역에 속한다. 개발제한구역은 서울 및 수도권, 5대 광역시 지역에만 존재한다. 대개 개발제한구역이 개발이 된다는 건 도시가 커지면서 자연녹지지역까지 도시에 편입된다는 의미다.

그러나 개발제한구역이 해제되기란 쉽지 않다. 또 개발제한구역에서 풀린다 해도 수용개발 형식으로 매입되기 때문에 큰 수익을 기대하기 어렵다. 결국 개발제한구역이 아니라 자연녹지지역 중에서 성장 가능성이 높은 곳을 찾는 것이 전문성이다.

전국의 많은 지역에 새로운 택지가 개발이 되고, 또 여러 지역에 산업단지가 조성되고 있다. 규모가 작은 산업단지도 있고, 규모는 커도 활성화가 되지 않는 산업단지도 있다. 산업단지도 기업이 들어오고, 일자리가 생기는 것이 중요한 문제다. 그래서 대규모로 산업단지가 조성되고 기업이 입주하면서 일자리가 생기는 지역의 경우 주변의 농지를 매입해 주택을 건설하거나 산업단지를 조성하는 사례가 많다. 2016년 세종시의 지가를 봐도 산업단지 조성이 예정된 전동면이나 신도시 생활권과 접하고 있는 연기면, 연동면의 토지가격이 신도시보다 더 많이 올랐다. 즉 개발지보다 개발지 주변의 농지를 잘 찾아내 선점하는 것이 투자의 핵심이 되는 것이다.

올해 예정되어 있는 토지보상규모는 무려 19조원, 불안한 시장상황에서도 충분히 매력적인 토지시장이지만 사실 일반인들은 그 가치를 분석하기 쉽지 않다. 개발이 된다는 말에 쉽게 현혹되기도 한다. 현재의 대지모습, 그 입지만 보고 가치를 판단하기 때문이다.

그러나 미래가치가 있는 토지를 찾아내기 위해서는 개발지의 성장패턴에 대한 분석과 오랜 노하우가 필요하다. 개발이 되어도 활성화가 되지 않는 지역이 의외로 많기 때문이다. 특히 개발지에 대한 정확한 분석, 개발 시기, 개발지와의 거리 등은 필수로 따져봐야 하는 요건이다.

마지막으로 박 대표는 “토지투자는 단기간에 지식과 정보를 습득하기 쉽지 않은 분야로써 토지투자에 관심을 갖는다면 다양한 개발지에 대한 성장모델을 지속적으로 분석해온 경험과 전문성이 중요하다”면서 “가을날 풍성한 수확의 결실을 안겨주듯 거짓말하지 않는 땅, 뿌린 만큼 거두고 그 이상의 수익을 안겨주는 땅을 찾기 위해 개발지로의 여행이 꾸준히 필요하다”고 강조했다.

▲박관식 대표 약력

아름다운 주택 대표와 원부동산자문상담소 대표를 역임하고 현재 한국토지개발원 대표로 현재 한국경제TV‘박관식의 땅땅땅’에 매주 일요일 저녁 생방송 출연중인 부동산 실무전문가, 토지전문가다. 주요 저서로는 ‘박관식의 토지이야기’가 있다.

  김준기 기자

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