문) 갑은 을 소유의 토지와 미등기건물을 담보로 해서 돈을 빌려주었습니다. 을이 차용금을 변제하지 아니하자 갑은 을 소유의 토지와 건물에 대해서 경매를 신청하였습니다. 경매 진행중에 을 소유의 건물은 철거하고 새로이 건물을 신축하였고 해당 신축건물은 병이 양수를 받아 점유하고 있습니다. 이 경우에 을 소유의 토지에 대한 경매에서 정이 낙찰을 받았는데 병은 법정지상권을 주장할 수 있는지 여부
답) 담보가 되는 저당목적물이 경매로 인해서 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에 토지소유자는 건물소유자에게 지상권(토지에 대한 적법한 사용권)을 설정해준 것으로 봅니다.(민법 제366조) 갑은 을로부터 을 소유의 토지와 건물에 대해서 함께 담보를 설정한 것으로(이를 ‘공동저당권’설정이라 함) 경매 진행중에 건물이 철거되어서 종전건물에 대한 경매절차를 자동으로 취하가 되고 나머지 토지에 대해서만 경매를 진행하다가 보니까 신축된 건물의 소유자와 토지의 경락자가 다르게 되어 이 경우에 신축된 건물의 소유자에게 민법에서 인정해주는 지상권(‘법정지상권’이라고 함)이 성립되는 것이 아니냐라는 의문이 생깁니다. 그러나, 갑은 원래 토지와 건물을 함께 담보가치로 보고 경매를 진행한 것이라 토지에 대한 담보가치하락(처음부터 나대지인 것과는 다름)은 건물에 대한 담보가치로 보완한 형태로 거래를 한 것이기 때문에 나중에 건물이 신축되었지만 갑의 담보권가치가 이로 인해서 피해를 입을 수는 없는 것입니다. 따라서 병의 법정지상권은 인정되지 않습니다. 다만 경매 진행중에 갑은 일괄경매를 진행해서 나중에 경락대금에서 건물이 없는 상태의 토지가치를 평가해서 낙찰대금에서 토지분에 대해서 자신의 담보채무액을 배당받는 방법도 있을 수 있습니다.(대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587호 판결참고)
<변호사 강삼신 법률사무소>
