문) 갑은 자신의 건물을 을에게 임대를 내주었으나 임대차 기간중에 병에게 건물을 매도하였습니다. 갑은 병에게 위와 같이 매매를 하면서 매매대금으로는 을에게 반환해주어야 할 임대보증금반환금액을 공제한 나머지 금액만 매매대금으로 지급받았습니다. 그러나 위와 같은 매매조건에 대해서는 을로부터 승낙을 받지 않았고 을은 임대인이 변경되었다고 해서 임대료는 병에게 지급해주었다고 합니다. 이 경우에 을은 임대차기간이 종료되면 누구로부터 임대보증금을 반환받아야 하는 것인지?
답) 임대건물을 임차한 임차인의 입장에서는 임대보증금을 누구로부터 받더라도 확실하게 받을 수가 있는 사람으로부터 받으면 되는데 위와 같이 임대차기간중에 건물을 매도하게 되면 매수인이 통상은 임대보증금을 반환해주기로 약정을 하는 경우가 많습니다. 그렇지만 임차인이 원래의 임대인으로부터 충분히 임대보증금을 반환받을 수가 있는데 중간에 신용성이 약한 새로운 매수인으로부터 임대보증금을 받으라고 한다면 임대인측에 있었던 매매라는 우연한 사정 때문에 필요이상으로 불이익한 지위로 변경되어서는 안된다고 보아야 합니다. 그래서 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우에는 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수(종전임대인은 반환채무를 면제받고 병이 그 채무를 새로이 부담하기로 한 것으로 보는 것임)가 아니라 이행을 인수한 것(갑의 반환채무를 함께 인수한 것임)으로 보아야 하고, 이를 면책적으로 채무를 인수한 것이라고 보기 위해서는 임차인의 승낙이 있어야 합니다.(대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370호 판결참조)
갑의 경우에 을은 임대인이 중간에 변경되었지만 자신은 임대보증금을 병으로부터 반환받는다는 승낙을 해주지 않았기 때문에 을은 여전히 갑으로부터도 임대보증금을 반환해달라고 청구할 수가 있게 됩니다.
<변호사 강삼신 법률사무소>
