매매가 급등과 매매계약해제
매매가 급등과 매매계약해제
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  • 승인 2015.08.16 15:13
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 문) 갑은 을소유의 토지를 매매대금으로 135억원으로 하고 계약금으로 13억을 주고 중도금은 한 달 후에 지급하기로 하였습니다. 그런데 계약후에 해당 토지에 대한 고도제한이 완화되어 거래가격이 급격하게 상승하였습니다. 이에 매도인은 매매대금을 증액을 요구하였는데 갑이 아무런 대답도 없이 중도금 지급기일 전인데도 중도금 40억원을 주었는데 을이 이를 거절하자 갑은 중도금 전액을 공탁하였습니다. 그러자 을은 며칠 후에 해당 토지를 병에게 283억원에 처분하고 계약금의 배액을 주겠다고 하였습니다. 이 경우에 갑은 여전히 잔금을 지급하고 소유권을 이전받을 수가 있는 것인지 여부
 

 답) 통상 매매계약에서 이행의 착수가 인정되면 계약금의 배액을 공탁하더라도 계약을 해지할 수가 없습니다. 그리고 이행의 착수가 인정된다고 하더라도 이행기 전에 이루어진 이행의 착수를 허용해서는 안되는 특별한 사정이 있는 경우에는 역시 이행의 착수가 인정되지 않아서 여전히 계약을 해제할 수가 있습니다.

 갑의 경우에 계약체결 후에 지가가 급등하였다는 이유만으로는 계약을 해제할 수는 없기 때문에 갑은 여전히 계약이 유효한 것으로 믿고 중도금을 현실적으로 제공하고 공탁을 한 것입니다. 만약에 갑이 계약이 유효한 것을 전제로 해당토지를 미리 사용하기로 토지사용승낙서등을 받아서 토지를 이용하였던 경우에는 더더욱 이행의 착수를 인정해야할 사정이 있다고 할 것입니다. 그리고 매도인의 입장에서는 위와 같이 갑이 계약의 이행의 착수를 하기 전에 계약금을 배액을 공탁하고 계약을 해제하는 방안이 있었는데 그런 기회를 놓치고 갑의 이행의 제공행위까지 있게 된 상황에서는 을의 계약해제는 부당하다고 할 것입니다. 따라서 을의 계약해제는 인정될 수가 없고 갑은 나머지 잔금을 지급함과 동시에 을에게 소유권을 이전하라고는 소송을 제기할 수가 있는 것입니다.(대법원 2004다11599호 판결참조)

  <변호사 강삼신 법률사무소>


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