양도담보권자와 주택임차권자와의 관계
양도담보권자와 주택임차권자와의 관계
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  • 승인 2015.05.25 14:55
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 문) 갑은 본인소유의 토지를 을에게 매매하면서 매매대금을 을이 해당 토지에 건축하는 건물에 대한 담보대출을 받아서 지급해 주기로 하였습니다. 그래서 을은 갑 토지에 건물을 신축할 때에 갑명의로 건축허가 신청을 하였고 건물이 준공이 되어서도 갑명의로 보존등기(소위 ‘양도담보’를 한 것임)를 하였습니다. 그 이후 을은 갑에게 대금을 전부 지급하지 않았는데도 을은 병에게 건물에 대해서 임대차계약을 체결하고 병은 입주해서 전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 합니다. 그러자 갑은 을에 대한 매매대금채권에 기해서 해당 건물을 경매하고 다른 제3자인 무가 경락을 받았습니다.

 이 경우에 병은 자신의 임차권에 기해서 갑과 무에게 대항할 수가 있는지 여부

 
 답) 주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있는 그 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아서 승계한 양수인에게 자신의 임차권을 주장할 수가 있습니다.

 그러나 그런 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 그에 앞서 담보권을 취득한 담보권자에게 대항할 수는 없고 그러한 경우에는 그 주택임차인은 그 담보권에 기한 환가절차에서 당해 주택을 취득하는 취득자에 대하여도 자신의 임차권을 주장할 수는 없는 것입니다. 이런 이치는 채무의 담보를 위해서 부동산의 소유권을 이전하는 경우인 양도담보의 경우에도 마찬가지입니다.(대법원 2000다47682호 판결)

 따라서 병은 자신의 임차권을 갑과 무에게 대항할 수가 없기 때문에 임차권에 기해서 해당 건물에 계속 거주할 수는 없는 것입니다. 

  <변호사 강삼신 법률사무소> 


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