문) 갑은 부동산 중개업자인 을로부터 분양중인 아파트의 입주권을 2억 9500만 원에 구입을 하였습니다. 갑은 그런 입주권을 매입하면 자신도 차익을 남길 것이라는 생각하에 원래이 입주권의 가격을 물어보지도 않았다고 합니다. 그러나 나중에 알고보니 을은 위 입주권을 2억 5000만 원에 구입을 해서 이를 전매하면서 자신한테 4500만 원을 부풀려서 판매를 하여 그 차액을 가져간 사실을 알게 되었습니다. 이 경우에 을의 기망행위가 인정되어 사기죄로 처벌할 수가 있는지 여부
답) 부동산을 매매하면서 원래의 가격을 고지하지 않고 그대로 판매를 하는 경우에 이를 사기죄에서 말하는 기망행위로 볼 수가 있는지 여부에 대해서는 판례에서 몇가지 기준을 제시하고 있습니다. 그래서 매도인이 매수인에게 매매와 관련된 어떤 구체적인 사정을 고지하지 아니함으로써 장차 매매의 효력이나 매매에 따른 채무의 이행에 장애를 가져와 매수인이 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있음을 알면서도 매수인에게 그와 같은 사정을 고지하지 아니한 채 매매계약을 체결하고 매매대금을 교부받는 경우에, 매수인이 그와 같은 사정을 고지받았다고 한다면 매매계약을 체결하지 아니하거나 매매대금을 지급하지 아니하였을 것임이 경험측상 명백한 경우에는 원칙상 매수인에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 매도인에게 있다고 봅니다. 그리고 그런 고지의무를 이행하지 않으면 사기죄의기망행위에 해당한다고 할 것이지만, 매매로 인한 법률관계에 아무런 영향도 미칠 수가 없는 것이어서 매수인의 권리실현에 장애가 되지 아니하는 사유까지 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있다고 볼 수는 없다고 합니다.(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010도5124호 판결참조)
그래서 갑의 경우에 갑은 이 사건 입주권을 매매하면서 입주권의 구체적인 가격에 대해서 묻지 아니하고 자신도 시세차익을 노려 이익을 취득하려는 입장에서 구입을 한 것으로 을이 이미 자신이 입주권을 구입한 금액을 굳이 밝혀서 갑에게 매매할 하등의 이유가 없기 때문에 그런 사실을 고지하지 아니하였다고 해서 사기죄의 기망행위로는 볼 수 없습니다.
<변호사 강삼신 법률사무소>
