가계부채 1000조원 시대, 비싼 집값, 전셋값 폭등과 급격한 월세 전환으로 서민과 중산층의 주거비 부담이 커지고 있다. 주거불안을 해소하고 주거비 부담을 경감하겠다며 대대적인 홍보까지 하면서 내놓은 박근혜 정부의 주택정책은 의욕만 앞섰을 뿐 실제 관련 법률 정비나 예산 마련, 구체적 추진 일정조차 잡지 못해 용두사미로 전락하고 있다. 정부가 올해 1월 발표한 ‘수익공유형 모기지 상품’과 ‘기업형 주택임대사업’이 그 대표적인 사례다. 현재까지도 구체적인 진척은 전혀 없고, 부처간 엇박자에 국민들의 혼란만 가중되고 있다. 박근혜 정부의 주택정책은 일관성이 없고 신뢰성도 잃었다.
수익공유형 모기지 상품은 무주택자가 연 1% 내외의 초저리 변동금리로 집값의 70%를 대출받아 집을 구매한 후 집값 상승시 대출기관과 수익을 나누는 제도이다. 집값에 대한 불안감을 해소하고 저렴한 주거비용으로 자가를 소유하고 싶은 무주택자들에게는 반가운 소식이었다. 국토부는 “수익공유형 모기지 상품을 3~4월중 출시하겠다”고 밝히면서 “공유형 모기지가 이번 정부에 들어서 금융소비자 관점에서 추진한 대표적인 주택금융 혁신상품”이라고까지 자화자찬까지 했다. 그러나 불과 두 달이 지난 3월 30일 국토부는 “1%대 수익공유형 모기지 출시일정을 연기하기로 결정했다”고 선언했다. 이유는 “최근 기준금리 인하, 주택거래량 증가 등 금융시장 및 주택시장 여건이 변함에 따라 상품구조를 재검토할 필요가 있다”는 것이다. 시장 상황이나 여건변화도 예측하지 못한 채 충분한 검토 없이 졸속 발표한 정부의 무능력을 여실히 보여준 것이다.
한편, 금융위원회는 안심전환대출 공급 규모를 당초 20조원에서 40조원으로 증액했다. 안심전환대출은 대출자가 금리 변동 위험에 노출돼 있는 변동금리형 모기지 대출을 금리 변동 위험이 없는 고정금리 대출로 바꾸는 것이다. 주택담보대출 가운데 변동금리 상품 비중은 낮추고 고정금리 비중은 높이자는 게 정책 목표다. 그러나 초저금리 수익공유형 모기지는 정반대의 방향을 향하고 있다. 1%대 낮은 금리가 적용되는 변동금리형 상품이기 때문이다. 금융위원회는 상대적으로 낮은 고정금리로 전환하여 이자부담을 줄이고 향후 시중금리 상승에 따른 급격한 이자비용 증가 위험을 완화할 수 있다는데, 국토부는 정반대로 낮은 금리의 변동금리 상품에 초점을 둔 것이다. 고정금리와 변동금리, 부처간 엇박자에 국민들은 혼란스럽다.
기업형 주택임대사업도 마찬가지다. 국토부를 중심으로 기획재정부와 행정자치부까지 공동으로 참여한 기업형 주택임대사업은 민간임대 정책의 새로운 전환점이라며, ‘NEW STAY’라는 브랜드 로고까지 만들고 대대적인 홍보에 열중했다. 관련 법률도 통과되지 않은 상태에서 정부의 일방적인 발표는 결과적으로 국민들의 혼란만 가중시켰다.
이 정책은 기업형 임대주택 사업자에게 기존 임대주택 관련 규제 중 임대 의무기간 설정과 의무기간 중 임대료 인상률 제한을 제외하고는 임대주택 관련 규제를 모두 없애 민간 임대주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 그러나 임대 의무기간에 임대료 인상률을 제한하겠다면서 초기 임대료 규제는 두지 않아 결국 초기 임대료를 높게 잡는다면 임대료 인상률 제한은 실효성이 없다. 또한, 초기 임대료 제한 규정 폐지는 ‘주거 차별화’란 명목으로 주변 시세보다 높은 임대료를 받을 수 있게 허용하는 것으로 결국 주변 주택 및 상권 임대료 상승을 부추겨 주거양극화를 심화시킬 것이 자명하다.
규제완화, 택지지원, 자금지원, 세제지원 등 가용한 모든 수단을 동원하여 기업형 주택임대사업을 육성하겠다는 것은 도입취지와 달리 사업자의 수익성에만 초점을 맞추고 있으며, 누가 보아도 대기업 특혜가 될 수밖에 없는 기업형 임대사업자 육성 방안에 불과하다. 부족한 임대주택 공급을 확대하려면 민간 사업자들에게 특혜를 주면서 높은 수익률을 보장하기보다는 기존 방식대로 공공기관이 공공기금을 활용하여 임대주택 건설을 늘리도록 하는 것이 더욱 타당한 접근일 것이다.
‘2014년 주거실태조사’에 따르면, 고소득층의 자가보유율은 늘고 있는데 반해 저소득층은 줄고 있는 등 격차가 갈수록 벌어지고 있다. 임차가구 중 월세비중은 역대 최대 수준으로 늘어났고 이들의 주거비 부담도 확대되는 등 서민들의 주거불안이 더욱 심화하였다. 주거형태의 양극화가 심화하면서 임차가구의 주거비 부담은 갈수록 늘어나고 있다. 지난해 월소득 대비 임대료 비율(RIR)은 20.3%로 2006년 이후 PIR 비율이 20%를 넘어선 것은 처음이다. 국민의 71.7%는 임대료 및 대출금 상환에 부담을 갖고 있는 것으로 조사됐다. 박근혜 정부는 경기부양을 위한 주택정책이 아니라 실질적으로 서민과 중산층의 주거불안을 해소하고 주거비 부담을 경감할 수 있는 주택정책으로 정책목표를 전환하기 바란다.
김윤덕<국회의원>
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