올해 한국 경제가 얼마나 성장할 수 있을지에 대한 전망치가 계속 내리막길을 타면서 위기감이 감돌고 있다. 지난해 4월만 해도 4%를 웃돌았던 성장률 전망치는 1년 만에 3%대에 간신히 턱걸이했다. 물가상승률도 1% 미만으로 떨어지면서 사실상 제로물가시대에 접어들었다.
일과를 마치고 동네 대중목욕탕에 들렀는데 사십대 후반으로 보이는 두 사람의 얘기가 들린다. 형님 요즘 장사는 잘 되는가요 물음에 해도 해도 너무한다고 했다. 올봄부터는 작년에 반도 안 된다고 푸념을 늘어놓으며 가게를 접어야 할 것 같다고 긴 한숨을 내쉰다.
그렇다 저성장 저금리 시대로 인해 봄이 되었는데도 소비가 이루어지지 않아 동네상권이 고사하고 있다 일부 장사가 그나마 잘된 곳도 임차료가 비싸 속빈 강정이라고 하면서 업종을 바꿀 생각을 하는 점주들도 많다고 한다.
그러나 저금리로 은행에 머물러야 할 돈들이 투자처를 찾아 수익형 부동산인 상가로 몰리고 있는 실정인데 경기가 좋지 않아 수익률과 공실률이 저조한 상태로 부동산 투자에 각별한 주의가 필요하다.
혁신도시 모 아파트 상가 분양 입찰에서 기준가보다 두 배가 넘는 높은 금액을 써내 낙찰받고도 포기해버린 사실이 언론에 보도된 바 있다. 실수요자가 아닌 경우도 있긴 하나 현실을 반영하지 않고 시세차익을 노린 투자는 낭패를 보기 때문에 철저한 검토를 해야 할 것이다.
전주 부동산 시장이 기대 이상으로 부풀어 오르고 있다. 서부신시가지를 축으로 해서 혁신도시까지 일부 상권이 안착 되었고, 법조타운인 만성지구, 송천동 사단이전부지인 에코시티와 삼천동 효천지구까지 대규모 택지가 개발되고 있다.
혁신도시 기업 이전으로 인해 전주. 완주에 약간의 인구 증가 효과는 보았다. 그러나 전자에 열거한 대규모 택지를 수반할 인구유입 효과가 있는지를 먼저 따져야 할 것이다.
탄소섬유와 함께 국가산단개발에 기업이 유치되면 다소 인구가 유입될 소지가 있긴 하나 순차적인 유입으로 별반 도움이 되지 못할 것으로 판단된다.
그러면 대규모 단지에 아파트나 상가 등에 입주할 인원은 어디서 올 것인가? 모르긴 해도 구도심이나 소규모로 택지개발한지 이십년쯤 이상 되는 아중, 효자, 삼천, 서신지구에 정착해있는 분들이 오지 않을까 싶다.
이렇다보니 도시전체가 풍선효과처럼 쏠림현상으로 구도심은 구도심대로 신도시는 신도시대로 문제점을 안고 있는 실정이다.
또한, 주택의 노후화와 함께 한곳에 이십 년 이상 거주하다 보면 바꾸고자 하는 마음 때문에 선택을 고려하는데 땅값 상승과 건축비 상승으로 인해 이전계획도 그리 녹록지 않다.
더욱이 택지개발내 공동주택지나 상업용지 등은 최고가 낙찰 등으로 인한 분양가상승요인이 있어 어려운 지역 경제인데 외지로 자금이 유출된다고 볼멘소리가 들리곤 한다.
혁신도시나 만성지구 공동주택지 분양은 외지업체가 독식하고 있는 실정인데 지역의 경제여건을 감안할 때 최고가 입찰에 엄두를 내지 못하고 있으니 필자도 벙어리 냉가슴을 앓고 있는 실정이다.
상업용지도 같은 실정으로 외부 투기성 자본과 어우러져 지역 내 실수요자 투자자들이 피해를 보고 있는데 철저하게 분석하고 접근해야 투자손실을 최소화할 것으로 판단된다.
1주(住), 2땅(土), 3상(商) 이란 말이 있다.
부동산 투자에서 주택이 가장 쉽고 그다음에 땅, 그리고 상가 투자가 가장 어렵다는 얘기다.
꼬박꼬박 임대료가 나오는데 뭐가 그리 어렵겠냐 하겠지만, 상가 투자 요소 중 가장 중요한 것은 배후 수요와 임대수요다. 배후 수요는 안정성과 수익성에 큰 역할을 담당하며 배후 수요가 풍부하면 상가 공급이 많아도 탄탄한 수요층을 확보하고 있어 수익률에 많이 도움이 될 수 있어 중요한 부분이다.
실물 경제를 감안한 제로금리시대에 부동산 투자는 대세일 것이다. 그렇다고 해서 맹목적 투자는 금물이다. 항상 투자 뒤에는 알지 못하는 위험요소가 내포되어 있으므로 투자시엔 유동성 확보 및 기타사항을 꼼꼼히 분석하고 리스크 헷지(lisk hedge)까지도 감안해야 한다.
부동산 투자는 결코 요행이나 도박이 아닐 것이다. 실수요자 중심으로 철저히 분석하고 소규모 투자금이라도 미래가치를 보고 접근해야 실수를 줄일 것이다. 부동산은 가격도 가격이지만 가치에 중심을 둔 투자를 통해 후회하지 않는 선택으로 독자 여러분의 윤택한 삶이 이루어졌으면 한다.
박종완<계성 이지움 대표>
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