문) 갑은 을한테 임대보증금 3000만 원에 월세 100만 원으로 상가를 임대해 주었습니다. 을은 월세를 연체하여 지급하지 못하자 갑은 밀린 연체를 지급해달라고 독촉을 하였지만 을은 지급하지 않았습니다. 그러는 와중에 을은 갑한테 받을 임대보증금을 병한테 양도한다는 통지를 하였고 갑은 을을 상대로해서 연체한 임대료와 건물인도를 청구하는 소송을 제기해서 승소확정이 되었고, 을을 상대로해서 소송비용의 지급을 요구하는 청구를 해서 소송비용으로 300만원을 지급하라는 판결까지 받았다고 합니다.
그리고나서 병은 갑을 상대로 해서 임대보증금의 반환을 청구하는 소송을 제기하였는데 이 경우에 갑은 을한테 소송을 청구하는데 소요된 소송비용인 300만원을 위 임대보증금 3000만원에서 공제할 수가 있는지 여부
답) 부동산에서 임차인이 임대인한테 지급하는 임대보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 해서 월세연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것입니다.
그래서 그런 소송비용도 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당되기 때문에 임대보증금에서 당연히 공제할 수가 있습니다.
그리고 임대인의 임대보증금반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한 것이므로 임차인이 다른 사람에게 임대차보증금반환채권을 양도하고 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 당연히 공제할 수가 있습니다.(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012 49490호 판결참조)
갑의 경우에 임대보증금 3000만 원중에서 300만 원을 공제한 나머지 2700만 원만을 병한테 반환할 의무가 있습니다.
<변호사 강삼신 법률사무소>
