문) 갑은 을 소유의 주택에 대해서 주민등록전입신고를 하고 이사를 해서 우선변제권을 갖고 있는 임차인들이었습니다. 그런데 그 이후에 임차인들이 자신의 임차권을 양도해서 병이 이를 양수받았고 병도 전입신고를 해서 점유를 하고 임대차계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런 후에 을은 금융기관으로부터 대출을 받아서 근저당권을 설정하였습니다. 이 경우에 을이 신청한 경매기일에서 병이 갑이 갖고 있는 임차인으로서의 우선변제권을 행사할 수가 있는 것인지 여부
답) 임대인의 동의를 받아서 임차권을 양도한 경우에는 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인한테 이전합니다. 이런 이전효과는 양도인 뿐만 아니라 임대인 기타의 제3자의 관계에서도 원래의 임차권의 법적 효력을 주장할 수가 있습니다.(민법 제629조) 이런 원리는 임차권을 임대인의 동의를 얻어서 전대한 경우에도 전차인은 직접 임대인에 대해서 의무를 부담하기 때문에 전차인은 임대인한테 차임을 지급할 의무가 있습니다.(민법 제630조)
갑의 경우에 원래의 임대차관계에서 임차인의 우선변제권이 존재하고 있었는데 중간에 병한테 양도하였고 이런 양도를 받은 병한테도 우선변제권이 존재하는 것인지 문제가 되는 것입니다.
위와 같은 양도시에 을의 승낙을 받았는지 여부가 논란이 되는데 만약에 승낙을 받았다고 한다면 원래에 갑이 갖고 있던 임차권과 우선변제권의 효력이 그대로 병한테까지 승계되기 때문에 병은 을의 우선변제권을 여전히 행사할 수가 있습니다.(대법원 2009다101275호 판결참조)
<변호사 강삼신 법률사무소>
