문) 갑은 주상 복합건물을 건축한 후에 4층 해당 건물(이 사건 건물임)에 대해서 소유권 이전등기를 하였습니다. 그리고 이 사건 건물에 대해서 근저당권을 설정해서 담보대출을 받았고 그 이후에 갑은 이 사건 건물을 찜질 목욕탕으로 개조하는 공사를 을한테 맡겼고 을은 다시 병한테 하청을 주어서 병이 개조공사를 완료하였습니다. 병은 개조공사에 대해서 을로부터 공사대금을 지급받지 못해서 개조공사를 한 건물의 일부를 점유하면서 유치권을 주장하였습니다. 이 경우에 이 사건 근저당권을 근거로 해서 경매를 진행해서 경락받은 정한테 유치권을 주장할 수가 있는지 여부
답) 부동산 경매절차에서의 경락인(또는 매수인)은 민사집행법 제91조 제5항에 따라서 유치권자에게 그 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있는 것이 원칙입니다.
그러나 채무자 소유의 건물 등 부동산에 대한 경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우는 경매로 인한 경락대금을 정할 때에 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당됩니다. 그런 경우에는 민사집행법 제92조 제1항, 83조 제4항에 따라서 압류한 후에는 처분이 금지된다는 효력에 의해서 유치권자는 점유자임을 내세워서 경매절차의 매수인한테 대항할 수가 없게 됩니다.(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763호 판결 참조)
그리고 경매로 인한 압류의 효력이 발생하기 이전에 유치권을 취득한 경우에는 매수인한테 대항할 수가 있기때문에 유치권자가 압류의 효력이 발생하기 전에 취득한지 여부가 경락인한테 대항할 수가 있는지 여부를 결정하게 됩니다.
따라서 병이 건물의 점유를 경매절차에서 압류의 효력이 발생하기 이전에 하였다고 한다면 유치권자로서 대항할 수가 있지만 압류의 효력이 발생한 후에 점유를 한 것이라고 한다면 경락인인 정한테 대항할 수가 없게 됩니다.
<변호사 강삼신 법률사무소>
